huurrecht

Heeft u te maken met een huurgeschil?

Het opstellen van een overeenkomst die aan de juridische normen beantwoord, kan heel wat problemen voorkomen. Kom dus tijdig langs voor een advies inzake huur, koop, landpacht, handelshuur of lening. Indien het toch tot een betwisting komt, neem dan tijdig contact op en wacht niet tot het te laat is...

Het huurrecht van onroerende goederen is opgesplitst in drie blokken:

  • het gemeen huurrecht, dat in principe van toepassing is op alle huurovereenkomsten voor de huur van onroerende goederen (voor zover de wet geen specifieke regeling voorziet)
  • de handelshuurwet, van toepassing op onroerende goederen die in hoofdzaak gebruikt worden voor een kleinhandel of door een ambachtsman die in contact staat met het publiek
  • de woninghuurwet, regelt de verhuring van onroerende goederen waar men zijn hoofdverblijfplaats heeft

Huur gemeen recht

Er bestaan enorm veel huurcontracten, zoveel als er verhuringen van gebouwen zijn. Sommige contracten zijn opgesteld door vakmensen. Andere overeenkomsten zijn minder juridisch onderbouwd en zijn simpelweg overgedragen of gedurende de jaren wat aangepast. Het is daarom erg nuttig om uw contract tijdig te laten nakijken. U kan steeds contact opnemen met het kantoor voor alle advies aangaande huurcontracten en huurgeschillen.

Huurcontracten afsluiten of beëindigen is volgens het Belgisch recht niet zo eenvoudig. In de eerste plaats zijn er de bepalingen van het B.W. : art. 1708 tot en met 1762. Deze artikels zijn van toepassing op alle huurovereenkomsten die niet onder de woninghuurwet, de handelshuurwet of de pachtwet vallen. Dit is het gemeenrecht.

De verhuring van kantoren, studentenkamers, opslagplaatsen en tweede verblijven worden dus bepaald door deze regels. Hierin staat onder meer dat huurcontracten van bepaalde of onbepaalde duur kunnen zijn of dat een huurcontract niet automatisch wordt beëindigd wanneer de huurder of de verhuurder sterven of in faling gaan.

Woninghuur

De woninghuurwet is alleen van toepassing op de huurovereenkomsten met betrekking tot een woning die de huurder tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt. Die bestemming tot hoofdverblijfplaats moet bovendien met de toestemming van de verhuurder bepaald zijn.

De regels van het gemeen recht zijn ook op deze huurovereenkomsten van toepassing, voor zover de woninghuurwet geen afwijkende regeling bevat. Zo voorziet de woninghuurwet dat alle huurovereenkomsten geacht worden te zijn aangegaan voor een duur van 9 jaar.

Deze regel is van dwingend recht en er kan van afgeweken worden door een schriftelijke overeenkomst van maximaal 3 jaar of voor meer dan 9 jaar.

Deze wet is dus niet van toepassing op handelshuurovereenkomsten, pachtcontracten en huurcontracten die betrekking hebben op kantoren, tweede verblijfplaatsen en garages.

De huur van sociale woningen valt buiten het toepassingsgebied van de woninghuurwet.

Praktisch:

  • Wie is verantwoordelijk voor reparaties van de carport?
  • Wat met de verwarmingsketel die niet meer werkt?
  • Wie betaalt de kosten van een gescheurde waterleiding?

Het zijn voorbeelden van huurgeschillen die de relatie tussen huurder en verhuurder kunnen verstoren.

Bij de beëindiging van de huurovereenkomst kunnen heel wat vragen ontstaan.

  • Hoe moet de woning worden achterlaten?
  • Kan er een vergoeding gevraagd worden voor eventuele huurschade?
  • Moet de waarborg onmiddellijk terugbetaald worden?
  • Kan ik wachten met het betalen van de huur en de eigenaar melden dat hij de waarborg hiervoor moet gebruiken?

Procedure

Is er geen mogelijkheid meer om tot een oplossing te komen tussen beide partijen, dan kan het huurgeschil voorgelegd worden aan het vredegerecht. De vrederechter zal vervolgens een beslissing nemen.

Opzeggen?

Een huurovereenkomst die afgesloten is voor een periode van 9 jaar kan door de verhuurder ten allen tijde opzegd worden indien de eigenaar het onroerend goed zelf gaat gebruiken of indien er wederopbouwingswerken, verbouwings- of renovatiewerken voorzien zijn.

Aan het einde van de eerste of tweede driejarige periode kan de verhuurder de overeenkomst zonder motief beëindigen op voorwaarde dat hij een opzeg van 6 maanden aan de huurder betekent en een vergoeding betaalt aan de huurder. Deze bedraagt 9 maanden huur, indien de opzegging betekend werd op het eind van de eerste driejarige periode. De vergoeding bedraagt 6 maanden huur, indien de opzegging werd betekend op het eind van de tweede driejarige periode.

De huurder mag op elk moment de huurovereenkomst beëindigen op voorwaarde dat hij aan de verhuurder een opzeg van 3 maand betekent. Tijdens de eerste drie jaren van de huurovereenkomst moet hij aan de verhuurder een vergoeding betalen gelijk aan 3 maanden huur indien hij tijdens het eerste jaar vertrekt, 2 maanden huur indien hij tijdens het tweede jaar vertrekt en1 maand huur indien hij tijdens het derde jaar vertrekt.

Nadien is er geen vergoeding verschuldigd.

Een huurovereenkomst afgesloten voor een korte periode kan niet door de huurder en niet door de verhuurder vroegtijdig beëindigd worden, behalve indien contractueel anders werd overeengekomen. De wet van 13 april 1997 heeft echter het principe van de korte duur contracten gewijzigd. Voor contracten afgesloten vanaf 31 mei 1997, vernieuwd of verlengd na deze datum, geldt de regel dat de overeenkomst kan worden beëindigd mits een opzeggingstermijn van 3 maand te betekenen vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn.

De verhuurder is verplicht om de huurovereenkomst te laten registreren.

Handelshuur

De Handelshuurwet is net als de woninghuurwet een uitzonderingswet. Dit betekent dat ook bij handelshuurovereenkomsten het gemeen recht van toepassing zal blijven voor alle materies die niet door de Handelshuurwet worden geregeld.

De Handelshuurwet dateert al van 1952 dateert zodat het voor handelaars en verhuurders belangrijk is tijdig juist advies in te winnen.

De Handelshuurwet is van toepassing op de huurovereenkomsten van onroerende goederen of gedeelte's ervan die gebruikt worden voor de uitoefening van kleinhandel of van het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek.

Het onroerend goed moet daartoe in hoofdzaak bestemd zijn en die bestemming moet door huurder en verhuurder ook aanvaard zijn.

De duur van een handelshuurovereenkomst is wettelijk bepaald op 9 jaar, maar de huurder heeft het recht, binnen bepaalde voorwaarden, tot driemaal toe, een huurhernieuwing te vragen. Dit moet in geëigende vormen gebeuren tussen de 18de en de 15de maand voor het einde van de negenjarige huurovereenkomst.

Geschreven overeenkomst

Omdat het voor de handelaar nodig is een zekere stabiliteit in zijn onderneming te brengen is de duur van de handelshuur voorzien op een negenjarige periode die hernieuwbaar is. In bepaalde gevallen evenwel kan er een langere duur worden overeengekomen.

Bovendien geniet de handelaar een speciale bescherming om het goed aan te passen aan zijn handel. Dit betekent dat men hoe dan ook de nodige verbouwingswerken kan uitvoeren zonder dat de eigenaar dat kan beletten. Tenzij...

De handelshuurwetgeving is een zeer complexe materie. De verschillende mogelijkheden en toepassingen zijn vaak ingewikkeld. Een goed en duidelijk advies kan vele tegenslagen voorkomen.

Huurschade

Aan het einde van een overeenkomst moet het gehuurde goed worden teruggegeven aan de verhuurder, dit moet gebeuren in een goede staat. Dit betekent met andere woorden dat de huurder het goed zal moeten afgeven in de staat zoals hij het heeft gekregen. Uiteraard behoudens de gewone slijtageverschijnselen, maar dan toch in elk geval zonder huurschade.

Heel dikwijls ontstaan er discussies over wat huurschade nu eigenlijk is en hoe de staat van het gehuurde goed was bij aanvang van de overeenkomst.

Plaatsbeschrijving

Om deze discussies te vermijden kan men bij aanvang van de huurovereenkomst een plaatsbeschrijving opmaken of laten opmaken. Deze plaatsbeschrijving moet in duidelijke bewoordingen en gedetailleerd aangeven hoe de staat van het gehuurde goed is bij intrede.

Digitale fotografie maakt het nu mogelijk zeer nauwkeurig een beeld te geven van de toestand. Hierdoor is het mogelijk bij het einde van de overeenkomst te bepalen of er al dan niet schade is die moet worden vergoed.

Géén plaatsbeschrijving

Is er geen plaatsbeschrijving dan zal men er van uitgaan dat de huurder het goed bij het einde van de overeenkomst teruggeeft zoals hij het gekregen heeft. Met andere woorden het zal aan de eigenaar zijn om te bewijzen dat er schade is aangericht. Zonder bewijs, is er geen huurschade.

  • Advocatenkantoor Daisy Winters
  • Sommisstraat 1
  • 3930 Hamont - Achel (B)
  • info@daisywinters.be
  • T +32 (0)11 73 52 50
  • M +32 (0)476 69 59 20
  • BE 0812.617.993